Vices de construction : une responsabilité qui incombe au promoteur par défaut

Ces dernières pluies qu’a connues le Maroc ont eu des répercussions sur les habitations, même les plus récentes. Certains problèmes relatifs généralement à la finition sont apparus (fissures, humidité, eau qui coule à travers les murs ou le plafond…). Ce type de complications liées au lieu d’habitation devient de plus en plus courant, même auprès de promoteurs réputés. Même sans que le facteur naturel y soit pour quelque chose, ils sont plusieurs à engager des montants conséquents pour refaire quelques anomalies ici et là, avant même d’occuper les lieux.
A qui s’adresser dans ce cas ? Et si l’assurance multirisques habitation, dans le cas où elle est contractée, ne couvre pas ce type d’incident ? Le premier réflexe qu’un client pourrait avoir est de contacter le promoteur, en l’incitant à réparer le dommage subi. Mais est-il vraiment responsable? Contractuellement oui, puisque le contrat de vente le lie directement à l’acquéreur et sa responsabilité est engagée selon le DOC et la loi sur la protection des consommateurs. Il faut savoir que cette dernière donne, de facto, un délai de garantie de 2 ans pendant lesquels l’habitant a le droit d’invoquer la responsabilité du promoteur pour tout défaut qu’il aura constaté dans la construction. Cela dit, dans le cas des dégâts causés par des intempéries, qui ne représentent ni vice caché ni défaut de construction, «il faudra au préalable établir le fait par un huissier de justice et faire par la suite appel à un expert pour faire prouver que le dégât est causé par le facteur naturel et non par autres causes que ce soit, comme le manque d’entretien ou la mise en place de modifications quelconques», explique un avocat. Cela pour la forme
Mais dans le fond, le promoteur est-il vraiment responsable des vices de construction ? Techniquement, dans le processus de construction, le bureau d’études se charge des études de faisabilité, de l’étude de la structure du bâtiment, de la surveillance et du contrôle de la qualité des travaux de construction. L’architecte, lui, est responsable de la conception architecturale du bâtiment, du suivi des travaux et de la vérification de leurs conformités avec les lois en vigueur et autres documents réglementaires. La responsabilité de la solidité et de la structure du bâtiment étant délimitées, qu’en est-il du reste ?
En fait, c’est l’entreprise de construction qui a la charge d’assurer la qualité du bâti, en fonction des termes contractuels qui la lie au donneur d’ordre. Toutefois, «cela reste de l’usage, puisque, mis à part la solidité du bâti qui incombe aux architectes notamment, la responsabilité des intervenants dans les autres étapes de la construction dans son sens large n’est pas définie. Pour engager la responsabilité de chacun des intervenants dans l’acte de bâtir, il faudra donc définir une matrice de responsabilité à chaque strate de la construction, depuis les fondations jusqu’à la remise des clés», soutient un promoteur. Quoi qu’il en soit, la qualité d’un logement reflète l’image du promoteur, sa réputation, son expérience, ainsi que les principaux intervenants, à savoir la maîtrise d’ouvrage et l’ingénierie.

La loi régissant les opérations de construction, toujours en attente

Un avant-projet de loi a été préparé l’année précédente en vue de régir les opérations de construction. Il a pour objet d’édicter les dispositions relatives à l’organisation des opérations de construction et de fixer les missions et les responsabilités des intervenants en vue de garantir la qualité, la sécurité, la stabilité et la durabilité des bâtiments. En outre, en fonction de chaque étape de construction, cet avant-projet fixe les règles de préparation, d’exécution et de réception des travaux de construction et établit les règles de maintenance des bâtiments. Il fixe également les règles de contrôle des opérations de construction et les sanctions en cas de non-respect des dispositions prévues par cette loi. Plusieurs remarques ont été émises par les professionnels contactés et concernés par ce texte de loi, à l’instar de la définition des termes principaux de cette réglementation dont la qualité et la durabilité notamment, de l’imprécision du type d’entrepreneur, chargé de la réalisation de la structure du bâtiment, qui peut être n’importe quelle personne spécialisée dans la construction ou non, ou encore l’introduction de nouvelles prérogatives pour les architectes… Néanmoins, il s’agit d’un projet de réglementation qui devrait apporter son lot de nouveautés, mais qui ne serait efficace que si le secteur dispose d’un code de construction et d’un code de l’urbanisme.